如何拯救長租公寓于“雷口”?

李庚南 原創 | 2019-10-09 10:25 | 收藏 | 投票 編輯推薦
關鍵字:長租公寓 

  是什么原因讓眾多長租公寓從“風口”墜落?是非理性的商業模式。

  又一家長租公寓“暴雷”了。國慶前夕,杭州德寓科技因資金鏈斷裂從資本“風口”黯然墜落。伴隨這一聲墜落的則是眾多房東、租客痛苦的呻吟。

  曾幾何時,隨著“租售并舉”概念的提出、“房住不炒”定位的不斷強化,大力發展住房租賃市場成為促進房地產市場穩健發展的方向和有效路徑。在政策東風吹拂下,長租公寓風生水起。眾多企業的入場、資本的涌入,迅速將這一行業推向“風口”。

  有人說,“站在風口上,豬也能飛起來”!然而,我們很快發現,從“風口”跌落到“雷口”或只在一夜、一念之間。

  近年來,我們耳聞目睹一大批長租公寓企業因經營不善、資金鏈斷裂而“暴雷、跑路”,黯然離場。自2017年西安好熙家公寓“觸雷”以來,長租公寓市場“雷”聲不斷,從Color、聚福緣、GO窩、好租好住到鼎家、樂伽,再到最近暴雷杭州德寓,一張張光鮮亮麗的招牌一夜之間崩塌。據不完全統計,目前已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而破產。可以預見,將會有更多的長租公寓企業無奈地從“風口”墜落,被淘汰出局。

  是什么原因讓眾多長租公寓從“風口”墜落?是非理性的商業模式。

  如同當初野蠻生長的P2P網貸平臺,長租公寓乘政策長風,在沒有準入、沒有規則、沒有監管的環境下,迅速進入快速擴張、攻城掠地的激烈競爭,行業分化格局逐漸形成,行業的風險與痛點日益凸顯。

  盡管長租公寓背靠政策東風、坐擁萬億級“藍海”市場,但短期內不賺錢幾乎是業內共識。可以說目前絕大部分長租公寓處于虧損狀態。無論是集中式還是分散式長租公寓,其運營的基本邏輯是,按照“互聯網+”思維,通過“高收低租”、“快收快租”的“燒錢”模式,快速占領市場,做大規模,然后實現政策紅利向市場紅利的轉化。一方面,通過對市場的相對(區域性)壟斷,攫取租金溢價,以未來的利潤彌補之前的虧損。另一方面,通過做大規模,滿足資本進入的門檻,吸引社會資本注入,乃至于上市。

  按照這種運營模式,初期能否盈利甚至虧損,或許不是長租公寓企業關注的重點。長租公寓企業真正關注或需要的是能否在快速擴張中打造足以吸引資本的盈利愿景,實現由“規模擴張——資本運作”的階段跨越,能否順利渡過從“燒錢”到“吸金”這中間的煎熬,實現“驚險的一跳”。

  顯然,單純從商業邏輯看,目前長租公寓普遍套用的商業模式顯然不具備可持續性的。維持這種商業模式的關鍵是資金鏈的健康。一旦資金鏈繃緊、斷裂,等待長租公寓的毫無疑問是墜落,是暴雷、跑路。脫胎于共享經濟思維的長租公寓,其最終的走向必然是在市場的洗牌中實現優勝劣汰,通過行業的重新整合,呈現頭部企業的崛起與尾部企業的出局存的局面。

  如果僅從單個長租公寓企業而言,從“規模擴張——資本運作”的發展思路自有其理性的一面,但是這種個體理性很容易放大為集體非理性;如果僅就市場本身發展而言,優勝劣汰是市場法則使然,一切似乎很正常。但是,在現實中,長租公寓所涉及的問題又并非完全是市場的問題,它涉及眾多房東、租客的利益,涉及社會民生及穩定問題。所以,不能聽之任之,不能聽任市場延續野蠻生長的態勢,更不能任其將行業無序競爭的高昂成本轉嫁給百姓、轉嫁給政府。所以,對長租公寓行業的規范已經到了迫在眉睫的關頭。這既是維護萬千房東、租客合法權益之路,也是拯救長租公寓的必由之路。

  如何規范?剖析長租公寓暴雷的原因,答案或聚焦在兩個方面:

  一是長租公寓的商業模式到底要不要改,如何改?

  顯然,要讓長租公寓回歸到純粹的居間中介模式即僅成為撮合房東、租客交易并收取手續費的信息平臺,是不現實的,也有違國家“提高住房租賃企業規模化、集約化、專業化水平,形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局,滿足不斷增長的住房租賃需求”的初衷。所以,規范的方向應該是對長租公寓現行的模式進行有限度地糾偏,促其保持初心、增強風險控制理念和水平。應從國家層面,加快建立和完善住房租賃市場相關法律法規,明確住房租賃市場的定性與定位,加快全國聯網的、統一的住房租賃信用信息平臺建設。關鍵應抓好以下幾個環節的規范:

  在入口端,應強化對長租公寓行業的備案管理,將租賃企業均納入監管的視野,這是規范的前提。目前的狀況是,房管部門無法掌握住房租賃行業注冊等基本信息,一些長租公寓往往只有在“暴雷”之后才會進入管理部門的視野。而且很多長租公寓以金融科技公司自居,這類公司除了一般的工商注冊之外,沒有任何的準入門檻,沒有相應的行業約束,其營業范圍往往無住房租賃相關內容。這種狀況使房管部門在規范管理方面面臨“師出無名”的尷尬。因此,應科學把握“放管服”的精神,不能一味強調“放”而淡化“管”,對這類特殊企業必要的管理勢在必行。應強化入口端管理,凡從事住房租賃業務的企業均需依法辦理工商注冊登記,明確營業執照范圍應包括“住房租賃經營”,并應以此為基礎建立和完善相應的住房租賃信息管理系統。

  在運營上,應強化對長租公寓經營行為的規范。在相關法律法規基礎上,應加快推進《長租公寓評價規范》相關標準的編制,出臺統一的規范性辦法,從長租公寓裝飾裝修等居住健康標準、配套服務標準、租賃行為及定價等方面對長租公寓企業行為進行規范。以住房租賃市場信用信息管理系統為依托,實行要求企業將相關信息接入,實行住房租賃合同網簽備案管理,以增強透明度,強化約束力。

  在風險把控上,應督促長租公寓企業理性經營,合理控制杠桿,避免長租公寓異化為金融平臺。長租公寓企業不同于一般的工商企業,其現行的運作模式某種意義上包含了資本運作的概念,因此,從降低社會管理成本角度出發,管理層面有必要遏制其“高收低租”、“快收快租”背后的盲目、過度擴張行為。一方面,應依托住房租賃信息管理系統,加強對長租公寓企業運行的監測,通過資本金約束長租公寓企業擴張的規模和速度,結合各地實際設定適度的杠桿率上限,防止其過度杠桿化的外溢。同時,要從金融端入手,通過督促銀行機構加強對信貸資金用途的管控,遏制租賃企業利用銀行信貸資金進行惡性競爭搶占房源的非理性行為。另一方面,應建立長租公寓入住率等風險監測指標,及時出風險提示并采取糾偏措施。按照長租公寓行業的經驗數據,長租公寓只有入住率達到95%,才能實現穩定的現金流;如果入住率低于90%則是一件很危險的事情。因此,可以結合各地實際設定當地的入住率監測預警指標。

  在市場定位上,長租公寓能否“保持初心”也是很關鍵的。實際上一旦手頭有了足夠多的錢,長租公寓就往往很難把持住,很難做到心無旁騖。近年來,因跨業經營、盲目擴張應該說不勝枚舉,教訓俯拾皆是。即使美國該領域的頭部企業Wework也不甘心僅僅做一個普普通通的二房東,隨著會員規模的擴大以及數據的積累,Wework開啟了新的廣告、社交等新副本。因此,應建立長租公寓企業資金跟蹤監測機制,密切關注其資金運用動向。

  二是長租公寓的融資模式能不能創新?“租金貸”如何規范?

  長租公寓目前出現的分化格局,無論是上市的急迫、“暴雷”出局的落魄,還是并購退出的尷尬,其實都凸顯了一樣的煩惱:資本的短缺,資金鏈的緊張。因此,融資問題是長租公寓發展的關鍵,穩健、合理的融資模式則是支撐長租公寓可持續發展的根基。

  顯然,處于不同發展階段的長租公寓企業融資模式和渠道不同,面臨的核心問題也不同。對于絕大多數長租公寓企業特別是尾部企業而言,目前亟待規范的是“租金貸”行為。如果說盈利模式的不成熟是擊垮長租公寓的“硬傷”,那么“租金貸”則是將長租公寓單體企業經營失敗放大為社會問題、社會風險的放大器。

  因此,一方面,要開正門,拓寬長租公寓企業融資渠道,探索適合不同發展階段、不同資產結構的企業融資模式,降低其對“租金貸”的依賴。包括引導銀行機構運用項目貸款、并購貸款、租賃運營貸款等提供信貸支持,推動租賃企業通過銀行間市場開展ABN(有資產支持票據)、PPN(租賃住房定向債務融資)等債務融資,暢通ABS、REITs等資產證券化融資渠道,以及探索設立并購基金促進行業重組等。

  另一方面,要加強對“租金貸”的規范與約束。首先要從發放“租金貸”的主體方面進行規范,從源頭上攔截“租金貸”亂象。要按照“凡是搞金融均需持牌并納入監管”的理念,嚴禁沒有消費信貸資質的所謂金融科技公司以任何形式對租客進行融資;租賃企業不得自行開辦“租金貸”等金融業務,不得以各種方式誘導租客申請“租金貸”并占用其貸款資金。同時,要加強對作為消費者的租客金融知識教育,促進其理性對待“租金貸”,增強防范“租金貸”風險的意識。

  必須清楚的是,“租金貸”及其資金池的形成,根源在于長租公寓的商業運作模式。在諸多長租公寓風險事件中,“租金貸”僅是風險觸發的表象,是果而非因。只要長租公寓的商業模式不發生根本改變,融資渠道不發生根本改善,“資金池”的形成是必然的。換言之,只要允許“租金貸”存在,無論以哪種形式,長租公寓企業都會有足夠多的辦法讓這些資金最終流入自己的“資金池”。所以,這一切的糾結最終仍在于對長租公寓商業模式的糾偏。

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我是大山的兒子 大山在季風中隨意剝落的 一塊巖礪 那便是我了 大山留在我體內的 是迎面風霜的坦然 是慣于磨礪的激情 是屢敗屢戰的豪氣 因為相信陽光 相信明天 我愿意 在黑夜中堅守 靜默的境界
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